¿Qué debe incluir el informe urbanístico de una parcela?

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Uno de los servios urbanísticos que ofrecemos a propietarios privados de suelo es la elaboración de informes urbanísticos. Pero, ¿cuáles son los contenidos mínimos que debe tener dicho informe para que realmente resulte útil?

¿Qué es un informe urbanistico?

Un informe urbanístico de una parcela (rústica o urbana), o de un conjunto de ellas, es un documento técnico donde consta toda la información relativa tanto a sus características (forma, superficie, etc), como a su situación legal y administrativa (identificación, clasificación, usos permitidos, edificabilidad, etc).

¿Para qué sirve un informe urbanístico?

El informe urbanístico se utiliza generalmente para conocer la situación exacta de un suelo y poder valorar el mismo en una compraventa. Ya que dependiendo de sus situación un suelo puede ser más o menos atractivo como inversión. Aunque puede tener otros usos.

Conviene aclarar la diferencia entre informe urbanístico y certificado urbanístico, pues aunque su contenido puede ser similar, su valor es diferente (al menos en España).

  • El informe urbanístico lo firma un técnico urbanístico y, normalmente, es suficiente para temas relacionados con compraventas de parcelas e inmuebles ya existentes.
  • El certificado urbanístico lo firma el Secretario General del Ayuntamiento, y es un documento oficial válido en pleitos.

Ojo, tanto el informe como el certificado son documentos que determinan la situación urbanística de una parcela en el momento en el que se redacta, es decir, que quedará desactualizado en el momento en el que la situación urbanística cambie.

¿Qué información debe contener un informe urbanístico?

En cuanto al contenido, no está fijado en ninguna norma, pero según nuestro criterio el documento debería tratar, en menor o mayor profundidad, todos los puntos que expondremos a continuación:

  • El marco legal vigente en el momento de la redacción del informe.
  • El planeamiento general vigentes (o en trámite) y las afecciones sectoriales con incidencia territorial que afecte al suelo de estudio.
    • Especialmente la clasificación y la calificación urbanística del sector al que pertenece la parcela.
  • El planeamiento de desarrollo vigente (o en trámite), y si existen, los convenios firmados por el Ayuntamiento.
    • El aprovechamiento y las cargas urbanísticas.
    • El sistema de actuación y el proyecto de reparcelación y urbanización.
    • Las ordenanzas de aplicación para la edificaciones.
  • El estado actual y real del suelo, fotografías y desperfectos.
  • Una planimetría básica que delimite la parcela, el sector al que pertenece, la estructura de la propiedad y la ordenación y urbanización (si existe).
  • Consultas realizadas a los técnicos del ayuntamiento.
  • Conclusiones finales.

Localizar, ordenar y analizar toda esta información técnica (y legal), es una tarea que requiere gestión, conocimientos y profesionalidad. Por eso en 41pixel nos esforzamos en realizar informes urbanísticos completos. Una pequeña inversión que aporta seguridad en las compraventas.

6 comentarios en “¿Qué debe incluir el informe urbanístico de una parcela?”

  1. ¿Quién puede solicitar dicho informe urbanístico? ¿Únicamente el propietario de la parcela o inmueble o cualquier interesado también?

    Un saludo y muchas gracias

    1. En principio cualquier persona física, o jurídica, puede encargarle a un técnico cualificado que realice un informe sobre la parcela que quiera. Sin embargo este informe podrá estar incompleto si no se puede tener acceso a la parcela física ni a la información que esté protegida por la Ley de Protección de Datos.
      Gracias por tu pregunta.

  2. ¿Éste es el documento que reflejará todo lo que estaría autorizado construir en la parcela? Es decir, por la naturaleza de mi finca que es urbana y cercana a una Iglesia y por lo tanto regulada la estética, materiales constructivos, cubierta, acabados etc. no podrían ser cómo en otra finca urbana; por eso os pregunto: El documento que yo cómo propietario, para saber, tendría que solicitar al arquitecto de mi ayuntamiento antes de proyectar/construír cualquier casa prefabricada, modular… sería el Informe Urbanístico??
    Gracias

    1. Pues dependerá del municipio (no es lo mismo un pueblo que una capital), pero en buena teoría, si le realizas una consulta oficial al ayuntamiento este deberá poder decirte todas las limitaciones técnicas y estéticas que tengas que cumplir. El ayuntamiento puede tener delegada o no las competencias en patrimonio, si no las tiene tendrá que realizar él la consulta a la consejería de cultura (en el caso de Andalucía). Tendrías que solicitar un certificado urbanistico en el ayuntamiento… aunque siempre es aconsejable pedir también una cita y comentar tus intenciones con los técnicos municipales (pues inevitablemente siempre suele haber algo de discrecionalidad en los temas de protección del patriminio).
      Gracias por tu pregunta.

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